Dúvidas: aluguel de imóvel

  1. Estou alugando uma casa ou apartamento, devo ir na vistoria?

Sim, como locatário, é de seu total interesse que esse laudo seja feito de maneira o mais completo possível, pois ele é o documento que servirá de base para comprovar o estado do imóvel no ato de seu recebimento no início do contrato, na hora que você irá devolver , já que terá que devolvê-lo do mesmo jeito.

Como locador, é a garantia de ter um documento que comprove e garanta o direito de exigir o estado inicial do imóvel, na sua entrega.

2. Um pretendente a locatário me ofereceu título de capitalização de uma companhia de seguros conhecida, como garantia do contrato de locação, isso garante que o nome dele está limpo e é seguro eu alugar para ele?

Não, o título de capitalização (precisa ser tipo específico para garantia de aluguel), é um título de crédito, onde um determinado valor escolhido fica retido durante sua vigência concorrendo a prêmios e após o prazo finalizado, pode ser reaplicado, ou resgatado. Nesta modalidade, o proponente não passa por pesquisas cadastrais, pois está relacionado apenas ao valor aplicado.

3. Posso alugar minha casa por 12 meses?

A Lei de Locações 8.245/91, não limita o prazo, porém há dificuldades no que se refere às locações residenciais com prazos inferiores a 30 meses.  Por isso, a princípio, pode alugar por 06 meses, se for residencial, a recomendação é que se faça pelo prazo de 30 meses, isentando a multa por rescisão antecipada a partir do 12º mês.

4. Posso alugar minha casa por 01 mês?

Sim, trata-se do contrato para temporada, que conforme a Lei não poderá ser superior a 90 dias.

5. Sou dono do imóvel, posso pedir minha casa residencial de volta, antes de terminar o prazo do contrato de locação?

Não, conforme a Lei do Inquilinato (lei 8.245/91), 

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”

6. Sou o dono do imóvel e quero receber o aluguel antecipado, pode?

Sim, desde que não haja nenhuma modalidade de garantia.

7. Quando o prazo do contrato de locação termina, ele perde a validade?

Não,  se o locatário continuar na posse do imóvel por mais 30 dias, a locação prossegue mantendo-se as cláusulas e condições do contrato 

8. Moro de aluguel, e a empresa me transferiu para outra cidade, vou ter que pagar a multa por rescisão antecipada?

Não, neste caso específico a Lei prevê a dispensa da multa, desde que notificado com antecedência de 30 dias e por escrito.

9. O proprietário vendeu a casa onde eu alugava, primeiro: ele pode fazer isso? Se pode, ele deve pagar uma multa para mim, já que ainda está no prazo e se eu fosse sair antes, eu teria que pagar? E, se depois que eu souber que ele está vendendo e não for exercer meu direito a preferência, eu decidir ir embora, ele pode cobrar a multa de mim?

Sim, o locador, pode vender o imóvel. Se isso ocorrer, ele tem a obrigação de cumprir o direito de preferência junto ao locatário, e caso o locatário abra mão deste direito, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para desocupação. 

Enquanto o locador é o proprietário seu contrato de locação e suas cláusulas, inclusive penalidades estão válidas, portanto se ao informar que irá vender o imóvel, e o locatário decidir sair antes que isso ocorra, estará sujeito à cobrança da multa por rescisão antecipada conforme o contrato de locação assinado.

Administrar: receber e repassar valores ou fazer gestão?

 Atualmente no mercado imobiliário, o que observamos é a administração de bens imóveis feita no modo tradicional, como sempre foi feito, há muitos e muitos anos; como as pequenas, médias imobiliárias de bairro, que em sua maioria não se atualizaram, e mantém suas carteiras, baseadas no tempo e na confiança que adquiriram dos proprietários neste período.

Basicamente coletam o valor do aluguel, cuidam das contas de consumo e dos impostos como sempre fizeram, mantém locatários muitas vezes por muitos e muitos anos; sem grandes problemas, mas também sem atualizações inclusive no imóvel. 

Por outro lado, temos o extremo da modernidade, traduzida em aplicativo, onde praticamente o contato humano é inexistente, ou quando existe é impessoal. Onde o objetivo básico, também é garantir que o valor do aluguel entre na conta em uma determinada data, pagando-se para isso um valor em taxa extremamente elevado, tanto para um lado, quanto para o outro. Qualquer evento não programado não tem como ser sustentado pelo sistema, pois ele é um aplicativo; logo terá que ser resolvido pelas partes.

Nos dois extremos observamos que fica impossível fazer o que eu chamo de gestão com objetivo aplicado. Que consiste em defender os interesses do proprietário, quanto ao recebimento de suas receitas e conservação de seu patrimônio e os interesses do locatário, que é de usufruir do bem seja para moradia ou trabalho para seu conforto e/ou objetivos. Observem que não são opostos e não competem um com o outro, só precisam ser geridos para que ambos tirem o máximo de aproveitamento em suas pontas.

A técnica é desenvolvida a partir de conhecimentos da Psicologia Moderna, Direito Imobiliário, Conciliação, Mediação e Negociação.

Por Mônica Kimura, formada em Psicologia, pela Uni FMU, corretora de imóveis, empresária, especialista em administração e gestão de locações, especialista em treinamento, pós graduanda em "Conciliação, Mediação, Arbitragem e Negociação" pela Faculdade Legale.